¿Para qué requiero asesoría inmobiliaria?
Para arrendar o vender un Inmueble.
En ambos casos hay Corredores Inmobiliarios que lo pueden hacer.
Muchos inclusive te pueden asesorar en qué hacer para vender más fácilmente tu propiedad y otros tantos tendrán gran cantidad de posibles interesados.
Sin embargo, hay un par de asuntos por los cuales los Corredores sufren de la desconfianza de muchos:
- - Valuación Correcta de mi Inmueble
Un Corredor Inmobiliario vive de sus comisiones. Si no vende su familia no come.
Es por ello que en ciertas ocasiones el precio de renta o venta de su inmueble se ve influenciado por las necesidades personales de su corredor.
- - ¿A quién le rentan mi propiedad?
Es un hecho que la renta de un inmueble le representa relativamente poco dinero a un Corredor Inmobiliario. Obtiene solamente un mes de renta por la propiedades que coloca mientras que al vender un inmueble obtiene típicamente un 5% de comisión por esa venta.
Es obvio que le dará prioridad a la venta de inmuebles, mientras que el arrendamiento lo utilizará para “comprarse sus chicles”.
Esto no solo afecta la valuación de la renta a ser pagada, sino también a la calidad del inquilino que ha de ocupar su inmueble por lo menos por el año venidero.
Hay que tomar en cuenta que la Evaluación Financiera y Moral del potencial Inquilino consume tiempo y recursos. Y si al final del proceso el Inquilino no resulta el adecuado el Corredor Inmobiliario terminará por perder dinero que deberá recuperar de alguna manera.
- - Tiene Demasiadas Propiedades en su Cartera
Bajo el mantra de: “Es más difícil conseguir al comprador que al vendedor” cualquier Corredor Inmobiliario buscará con vehemencia incrementar su cartera de inmuebles en venta o renta.
La idea detrás de esto es que en el momento en que le caiga un posible comprador o inquilino, la oferta de inmuebles sea tan variada que esta persona acabe adquiriendo alguno de los productos ofrecidos por el Corredor Inmobiliario.
Este hecho ocasiona que ciertas propiedades permanezcan en el mercado por periodos extensos de tiempo sin tener una razón lógica para ello. Por lógica un Corredor Inmobiliario siempre se concentrará en la propiedades y zonas “más calientes” dejando atrás aquellas propiedades que no le representen una rápida ganancia.
Si eres de los que les gusta hacer las cosas tú mismo y así ahorrarte sinsabores o costos altos en la labor de vender o rentar tu inmueble hay varios asuntos que deberás considerar:
- - ¿Cómo valuar mi Inmueble?
Desafortunadamente la gran mayoría de nosotros al pretender valuar el precio de nuestra propiedad permitimos que nuestras emociones intervengan. Si es una casa que apreciamos mucho, su precio seguramente superará el valor de un inmueble similar en el mercado. Lo mismo sucede si gastamos mucho dinero en hacer que esta propiedad se vea bien y ofrezca lo que el mercado busca.
Por otro lado, al no saber cuánto vale nuestra propiedad acudimos a nuestros vecinos o el consejo de algún amigo. El problema aquí es que ese tipo de consejos viene de gente poco interesada o informada en el asunto y en la mayoría de los casos lo que se obtiene es un precio por debajo del mercado o un precio desorbitante.
- - ¿Precio? ¡Fácil solo comparo las propiedades en Venta de mis Vecinos!
Esto puede ser una buena base para determinar el precio, sin embargo hay muchos factores que intervienen en el precio final: el estacionamiento, el nivel del inmueble, su decoración, el equipamiento de cocina, los acabados, su iluminación, etc.
En nuestra experiencia un 60-70% de los propietarios que deciden vender o arrendar las propiedades ellos mismos, erran el precio adecuado para sus bienes.
- - ¿Dónde y cómo anunciar mi Propiedad?
Quizá uno de los errores más recurrentes cuando un propietario decide arrendar o vender su propiedad es el tipo de publicidad que le hace a esta. En esta industria todo es clave, desde el rótulo a la entrada del inmueble hasta los medios utilizados para ofrecer el producto. Inclusive si el letrero no se coloca en el lugar indicado nadie lo atenderá.
Algunas propiedades venden bien por Internet, otras nunca recibirán atención. Mismo en Internet hay ciertas páginas que son excelentes para cierto tipo de Inmuebles, pero fatales para otras.
Algunas propiedades solo se venden en publicaciones impresas, para otras el pagar un anuncio impreso es un simple malgasto.
- - Preparación del Inmueble para Venta o Renta. ¡Problema Crítico! No todos comparten mi gusto estético.
Una de las razones más fáciles para perder dinero y el origen de los dolores de cabeza más fuertes en esta industria es precisamente esta parte crítica del proceso.
Uno de los más graves problemas en cuanto a la preparación de un inmueble para su renta o venta es precisamente su preparación. No solo puede llegar a ser muy costosa sino que en un sinnúmero de casos quienquiera que sea quien tome las decisiones de remodelación y preparado, se equivoca (corredor o propietario).
En 7 de cada 10 casos, cuando el propietario toma la decisión de los colores, terminados y pisos a instalar se habrá equivocado.
En muchos casos, se cambia, repara o remodela lo que no es importante, pero al mismo tiempo se obvia aquello que realmente le importa al posible cliente…
No siempre son los colores pasteles los que funcionan así como los terminados especiales.
En muchísimos casos se ahorra donde no se debiera o se colocan materiales y equipos inferiores donde no es aconsejable. Esto no solo ocasiona una devaluación inmediata del inmueble sino que ocasiona que muchos interesados salgan huyendo de la propiedad.
No solo puedes ahuyentar a tus posibles clientes, sino que puedes confrontar la peor de las situaciones, la clásica pesadilla del propietario: Haber gastado un dineral en algo que nadie aprecia y ya no tener recursos para remediar el error.
- - Evaluación del Posible Inquilino o Comprador
En el medio ambiente en que vivimos actualmente ya es bastante complicado poder confiar hasta en nuestros compañeros de trabajo
¿Y ahora debemos confiar en nuestro criterio para evaluar y confiar en un desconocido a quién le rentaremos nuestra invaluable propiedad por un año?
¿Pretendemos abusar de nuestra suerte al venderle gran parte de nuestro patrimonio crítico a cualquier hijo de vecino?
- - Hay que recordar que nuestra nación se encuentra en una real crisis de confianza, seguridad y sobretodo violencia. En esta Guerra contra el Narcotráfico las autoridades han resuelto, de manera totalmente injusta, que si vendemos una propiedad nos debemos cerciorar que su pago no venga del narcotráfico o acabemos envueltos en un esquema de lavado de dinero.¡Es nuestra responsabilidad verificar que el Chapo o su gente no estén adquiriendo nuestra propiedad!Por otro lado si arrendamos nuestro inmueble a quienes realicen actividades relacionadas al narcotráfico este podrá ser embarcado sin ton ni son por las autoridades. Obviamente tendrás todo el derecho a recuperar tu propiedad, pero esto sólo se dará después de complicados y muy lentos procesos legales, los cuales acarrean costos muy elevados consigo.
El simple hecho de que atrapen a alguien drogándose en el interior de tu propiedad, puede ser considerado como un acto de narcomenudeo por lo que nuevamente te verás expuesto a un embargo totalmente injustificado e infundado pero a final de cuentas, un evento muy real, complicado y caro.
- - Asuntos Legales
Es increíble pensar que una transacción en un giro tan importancia como el Inmobiliario se acuerda mediante contratos comprados en papelerías, hojitas de papel o un simple apretón de manos.
Si bien estos contratos “en serie” ofrecen las garantías básicas en la venta o arrendamiento de un inmueble, generalmente omiten los detalles menores, pero críticos para nosotros en cuanto a garantías, plazos, condiciones y demás.
En otras palabras, confiamos en que una aspirina genérica servirá para protegernos de cualquier enfermedad que nos ataque…
¿Realmente necesito un Asesor para decidir qué propiedad comprar?
Curiosamente en este rubro es donde la mayoría no considera buscar asesoría, sus instintos y los consejos y comentarios de familiares y amigos parecen ser suficientes.
Pero de nuevo esto puede ocasionar frustraciones y grandes decepciones a futuro. Seguramente sabrás de algún conocido quien decidió aprovechar su Infonavit para hacerse de una propiedad. Generalmente su intención es adquirir una propiedad por medio de una hipoteca y rentarla, para que con esa renta pueda cubrir los pagos de la misma.
Todo bien hasta ahí; pero es aquí donde surgen los inconvenientes:
¿Realmente se sentaron a analizar qué tipo de ingreso promete esta propiedad?
¿Alguien se preocupó por incluir los costos de mantenimiento, reparaciones, cuotas del condominio, impuestos y vacancia del inmueble?
¿Qué tipo de personas se interesarían en rentar tal inmueble?
¿Dónde encontrar a los probables inquilinos?
Por otro lado aunque todas las propiedades en un conjunto sean aparentemente iguales, hay diferencias importantes entre ellas: el lugar de estacionamiento, la orientación, si está en esquina o no, en qué piso se ubica, cuál es el costo del mantenimiento, si es un complejo grande o pequeño, áreas comunes, el tipo de vecinos que habitan la zona, etc.
Este tipo de cosas suelen ser consideradas con mayor delicadeza cuando se trata de un inmueble que piensan ocupar sus adquirientes, pero cuando se trata de una inversión el típico comprador suele bajar la guardia y se va más por el precio y lo adornado de la publicidad que por la calidad o potencial del inmueble en sí.
No son pocos aquellos que han comprado una propiedad como inversión sólo para percatarse después que su decisión no fue la correcta, sin embargo ya se han comprometido a cumplir con una obligación por varias décadas.
No solo es importante enfocarse a ver si la propiedad ofrece aquello que busca un inquilino o que promete cierto crecimiento en su plusvalía. La calidad de la construcción, sobretodo en edificaciones nuevas es crucial. Gran cantidad de estas edificaciones no se entregan terminadas, hay detalles que típicamente regresan a incomodar a sus nuevos dueños como lo es: fachadas que inicialmente parecen adecuadas, requieren de trabajos complejos y costosos como el sellado de estas o hasta un realineamiento de las partes para evitar que la humedad se cuele al interior. Los techos típicamente están mal impermeabilizados y otros detalles como una cimentación o plomería defectuosa.
En muchos casos, muchos, los compradores no se percatan que el o los estacionamientos que adquirieron son demasiado pequeños o incómodos para considerarlos funcionales.
Otro típico problema es la calidad del asilamiento de las viviendas. La necesidad por lograr ahorros en los costos de construcción ha ocasionado que muchas, si no la mayoría de la vivienda nueva no consiga aislar el sonido de las viviendas vecinas adecuadamente. Una de las quejas más comunes actualmente es lo molesto que se vuelve el escuchar las pisadas del vecino de arriba o tener que escuchar la música del vecino.